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Evaluer le coût des travaux de rénovation

Estimer le montant des travaux lors d’une visite pour se positionner rapidement!

Vous êtes à la recherche d’un appartement et, au cours d’une de vos nombreuses visites, vous avez un coup de cœur. Mais avant de faire une offre d’achat, il est impératif d’évaluer le montant des travaux de rénovation qui seront nécessaires : car, à moins d’acheter un appartement complètement neuf et jamais habité, il est rare de ne pas avoir à effectuer quelques travaux, qu’il s’agisse d’un simple rafraîchissement de l’appartement ou de rénovations plus conséquentes.

Attention aux idées reçues 

« Je préfère acheter un appartement avec beaucoup de travaux : cela me coûtera toujours moins cher qu’un appartement en bon état ». Je ne compte plus le nombre de mes clients « appartement à rénover » qui croient, à tort, qu’acheter un appartement en mauvais état est forcément une bonne affaire. De nombreux critères doivent être pris en compte et peuvent diminuer la valeur d’un appartement : l’emplacement, la qualité de l’immeuble, l’étage… Il ne faut pas se leurrer : un appartement avec beaucoup d’atouts, même s’il nécessite de gros travaux, ne se vendra pas moins cher, car le nombre d’acheteurs potentiels sera important et la marge de négociation très limitée.

De plus, certains biens en mauvais état peuvent nécessiter tellement de travaux qu’au final, vous ne sortirez pas gagnant de ce que vous pensiez être une bonne affaire. Il est donc particulièrement important de savoir estimer au mieux les travaux pour ne pas surpayer votre appartement.

Soyez réactif

Le marché parisien est particulièrement dynamique. Certains appartements très bien situés ou de bonne qualité se vendent parfois en une journée. Il est donc indispensable d’être très réactif : n’hésitez pas à estimer vous-même le montant des travaux nécessaires. Dans un second temps, lors d’une contre-visite, vous pourrez faire appel à un professionnel (entrepreneur ou architecte) qui saura vous donner une estimation plus précise du montant total à prévoir.

Cette première auto-estimation vous permettra de déterminer si vous avez ou non intérêt à déposer une offre d’achat. Ainsi, vous ne risquez pas qu’un appartement vous passe sous le nez.

Mon conseil : pour éviter toute mauvaise surprise, n’hésitez pas à prévoir dans votre offre d’achat une clause suspensive liée au montant de certains travaux qui nécessitent un devis par un professionnel. Ainsi, au cas où votre estimation aurait été bien en deçà du coût réel des travaux, vous auriez une possibilité de retirer votre offre.

Evaluez le coût des travaux

Sachez le : les postes de rénovation les plus élevés sont la plomberie et l’électricité. Si vous devez faire mettre aux normes de sécurité tout votre système électrique ou si vous décidez de déplacer la salle de bain ou la cuisine par rapport à leur emplacement d’origine, votre facture sera très élevée.

Pour une réfection totale de qualité d’un appartement, il faut compter au minimum 1 200 € par mètre carré. Un budget qui peut doubler, voire tripler, en fonction des travaux réalisés ou des matériaux choisis.

Si vous décidez de faire refaire tout votre appartement (peintures, sols, salle de bain et cuisine) sans toucher à la plomberie ni à l’électricité, il vous en coûtera environ  800€ par mètre carré.

Enfin, pour un simple rafraîchissement (sols et peintures), vous pouvez estimer un montant moyen de 300 à 500 euros par mètre carré.

Mon avis d’expert

Une fois que vous avez réalisé votre propre estimation du montant des travaux, il est indispensable de faire appel à un architecte ou à un entrepreneur, afin d’affiner votre budget et d’avoir une idée exacte du montant réel des travaux. Surtout, prenez le temps de faire réaliser le devis avant la signature du compromis de vente : ainsi, en cas de mauvaise surprise, vous aurez toujours la possibilité de vous retirer de la vente.

Soyez également particulièrement vigilant quand vous choisirez l’entreprise qui réalisera les travaux : dans mon travail d’agent immobilier, j’entends trop souvent des histoires de travaux mal réalisés ou inachevés, qui finissent par coûter très cher. N’hésitez pas à en parler autour de vous : le bouche-à-oreille reste la meilleure manière de vous faire conseiller un entrepreneur de confiance.

Amicalement,

L’équipe d' »appartement à rénover »

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